房產的計稅余值，按稅法規定，對于企業自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據，所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額，這里所說的房產原值，是指企業按照會計制度的規定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋的原價。

什么是物業稅？物業稅如何征收？

什么是物業稅

何為物業稅？以財產的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政穩定而重要的來源。各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。以下，我們從小角度了解物業稅。

征收物業稅的條件：

征收物業稅是否能終結房地產大戰，取決于征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是理清物業稅與現有稅費之間的關系，第二是建立滿足征收物業稅的技術條件，第三是以物業稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

物業稅征收的歷史。

物業稅是不動產保有環節的稅收，現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業稅將土地收益分攤于未來40年或70年內收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了征收物業稅，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共產品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。

物業稅的作用。

物業稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業稅年度收入以及物業稅的稅率。物業稅的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業稅的收益，這樣才能在物業升值、政府稅收之間取得良性循環。因此，要使得各方普遍支持物業稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業稅是對物業持有人的挑戰，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

物業稅改革的基本框架是：

將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的沖擊。

物業稅如何征收

物業稅征收分為多個方面。

1、從面積而言。

按照正常運作流程，征收對象將主要是面積在144平方米以上的房屋。目前物業稅空轉試點范圍的擴大，并不意味著物業稅就會在今年到來，除非它超越相應的立法程序，仍以行政立法的面目出現。

2、從用地目的而言。

具體而言，由于商業地產、寫字樓等牽涉面積比較少，在相關研究討論中對此方面的爭議也是最少的，所以物業稅可能在2009年最先從商業地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現只要擁有房產都應該納稅。無論在哪個城市試點開征物業稅，對當地房地產市場短期沖擊都會很大，稅收成本也很高。因為要摸清每個人的房產，還要對城鄉接合部和農村的房屋進行摸底，而現在的模擬試點只針對城鎮居民。并且物業稅出臺，要經過許多部門決策，提案需要經過國務院法制辦的審查再提交到人大常委會，經過“幾讀”后再提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要3年時間。

3、從專家的角度看。

從征收房屋面積而言，征收物業稅有對普通住宅和非普通住宅的區分。國家鼓勵90平方米以內戶型的開發和消費，不干預90～140平方米房型的開發和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發和銷售卻是一直持抑制態度。因此，目前部分專家認為，物業稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。

物業稅稅率

以下是稅率各個因素的計算方式。

一、房產稅的稅率算法：

按照規定，房產稅采用比例稅率、從價計征。實行從價計征的，稅率為1.2%；從租計征的稅率為12%。

二、房產稅的計稅依據：

房產稅的計稅依據有兩種：一是房產的計稅余值，二是房產租金收入。細分如下：

房產的計稅余值，按稅法規定，對于企業自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據，所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額，這里所說的房產原值，是指企業按照會計制度的規定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋的原價。凡是在企業“固定資產”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產的計稅余值。按照規定，企業對房屋進行改建、擴建的，要相應增加房產的原值。

租金收入：按照規定，對于企業出租的房產，應以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產租金收入是指企業出租房產所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金，按規定計征房產稅。

三、房產稅的計算方法：

根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：

1、按房產原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產賬面原值×（1-30%）×1.2%

2、按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額=年租金收入×適用稅率（l2%）。

以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2；按季繳納，則以年應納稅額除以4；按月繳納，則以年應納稅額除以12。

四、房產稅的會計處理方法：

施工企業房產稅應納稅款，通過“應交稅金——應交房產稅”科目進行核算。該科目貸方反映企業應交納的房產稅，借方反映企業實際已經繳納的房產稅，余額在貸方反映企業應繳而未繳的房產稅。

月份終了，企業計算出按規定應繳納的房產稅稅額，作如下會計分錄：借：管理費用貸：應交稅金。

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