鴉片戰爭前后，天地會衍生出一個分支——小刀會。這個幫會在上海很活躍，秘密結黨，謀劃反清。公元1853年，小刀會首領劉麗川公然打出“反清復明”的旗號，率領幫會成員和附近貧民攻占嘉定縣城，繼而攻占上海縣城，宣告“大明國”成立，劉麗川自封“大明國招討大元帥”。滿清政府調派軍隊圍剿，被劉麗川打得稀里嘩啦。清軍敗退，小刀會又攻占寶山、南匯、川沙、青浦，然后清軍再次圍剿，雙方在今天的上海市區和近郊區縣打了幾十場硬仗。

過去有句老話：“小亂居鄉，大亂居城。”意思是小股土匪騷擾地方的時候，最好搬到城里住，因為城里有軍隊，有警察，土匪不敢搗蛋;打大仗的時候最好搬到鄉下住，因為城里有錢人多，漂亮女人多，機關也多，是財富和政權的象征，是“兵家必爭之地”，而農村窮得叮當響，“兵家”們不屑于去爭，住在農村最多被拉壯丁，比城里安全。所以在和平年月，城市是優于農村的，有錢的農村人為了換一個相對良好的環境，紛紛在城里買房定居;一旦爆發戰爭，城里反不如農村安全，城里人為了保住妻女、錢財和自己的小命，不得不向農村逃難。像這種反反復復如同拉鋸的城鄉之間的遷徙，曾經在古代中國和近代中國一再上演。最好

小刀會跟清軍打仗，戰火燒到了家門口，上海人自然要往鄉下搬遷，可是這時候連鄉下也不安全了——太平天國的起義軍，也就是被江南百姓稱為“長毛”的家伙，正在勢如破竹地攻城略地，一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、征軍糧，在弄清他們的進軍路線之前，貿然搬到農村去等于送死。城里沒法待，鄉下又不敢去，外有政府軍，內有小刀會，上海市民何去何從？

第一個房產牛市

逃命的地方還是有的。自封“大明國招討大元帥”的小刀會首領劉麗川是個“洋務派”，他早年在新加坡打過工，后來又在英國洋行做買辦，深知中西武力相差甚遠，得罪洋人后患無窮。為了使“大明國”這個新政權獲得洋人的支持，劉麗川攻占上海當天就去了租界，他向各國領事承諾：小刀會只針對清政府，不針對洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進租界搗蛋。這個承諾使洋人暫時保持了中立，也讓租界成了戰爭中僅存的和平孤島。哪里才是上海人逃難的最佳選擇？租界。

按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約，華洋應該分居，租界里只能住外國人，不能住中國人。可是這時候戰火燒身，凡跟洋人有點兒關系的中國人都往租界里逃，跟洋人沒有關系的中國人也在想方設法買通關系往租界里逃，哪還顧什么條約不條約？小刀會跟政府軍交火的第一天，英租界里就涌進了兩萬名中國人，小小的租界擁擠不堪。

洋人剛開始還抗議華人破壞“華洋分居”的條約來著，但很快發現這些扶老攜幼前來逃難的華人都攜帶著金銀細軟，腰包里都有點兒積蓄窮人逃不進租界，只能在外面等死。難民不像蝸牛背著房子走路，這時候已是深秋，也不能露宿街頭，所以得向洋房東租房住。房子供不應求，難民不惜千金，一時人如潮涌，房租陡漲，家有大屋的洋人都發了。頭腦精明的洋人趁機搭建簡易房，再高價租給華人，從中獲取高額利潤。很快，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開花，上海租界迎來了有史以來第一個房產牛市。

也就是說，小刀會燃起了戰火，戰火逼著華人逃進租界，華人為租界房市帶來了需求，暴漲的需求讓歐美開發商賺到了第一桶金。過去我們一說“發戰爭財”，都是指賣軍火，現在看來還有一條發戰爭財的渠道，那就是做房產。

戰爭財利潤雖大，只能在戰爭時候發，和平一降臨，生意就歇菜。小刀會占領上海不到兩年，滿清政府游說洋人一同“剿匪”，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會，“大明國”就此覆滅，上海恢復了和平，在租界避難的人們返回，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。小刀會起義之前，租界里有幾家洋行例如老沙遜販賣鴉片為業，戰爭時期都改行干起了房地產，現在和平了，難民走了，房產牛市變成熊市了，它們又都販賣鴉片去了。

開發商是打出來的

上海租界的房產熊市并沒有持續幾年。1862年，太平天國的軍隊接連三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一樣逃進租界。這回去租界避難的不光是上海人，還有蘇州人和南京人，粗略統計在10萬人以上。難民去而復來，樓市死而復生，曾經空置的小木屋被洋房東用更高的價格租了出去，賣鴉片的洋行再次干起房地產，租界土地嚴重緊張，地價房價聯袂飛漲。當時法國駐上海領事描述了法租界的情形：“法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍，所有出賣的地皮都被爭相購買……地皮價格抬得很高，最初每畝地賣200兩已經被認為很貴了，現在即使賣1200兩，買主還是爭先恐后。”

在這種大好形勢下，更多的洋行從事了房地產開發，租界之內開發商林立，計有：老沙遜、新沙遜、怡和、仁記、兆豐、公平、太平、通和、德和、有恒、泰來、榮康、孟吉禮、永順、長利、元芳、和記、裕盛、隆茂、錦名、字林等等。這些開發商不再建造小木屋，改建兩三層的小樓，磚木結構，小小天井，門口上方用石頭發券，這就是后來聞名于中國近現代建筑史的“上海石庫門”。早先開發商只租不賣，后來他們既租又賣，有錢的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買下來，然后再分租給沒錢的華人。

在我們中國，房地產開發這門生意出現得并不晚，拙著《千年樓市：穿越時空去古代置業》開列專章講述過古代中國的開發商，其最大特色就是只租不賣，多數為個體經營，沒有出現類似公司的形式，嚴格意義上講，不算是專業的開發商。在我看來，專業的開發商出現在太平天國起義以后，出現在1862年的上海租界，被戰爭所催生。

太平天國一亡，樓市就崩盤

專業的開發商也好，不專業的開發商也罷，在暴利當頭的時候，都很難看清楚未來的形勢。事實上，在江南富人仍在源源不斷地搬進租界的時候，太平天國已經危如累卵，戰爭即將結束的跡象已經顯現，可是開發商們認為租界里的虛假繁榮還將一直持續下去，房價還將一直上漲，所以他們的開發規模也一直在擴張。誰知在1864年，太平天國滅亡了，江南戰事平息，租界里的難民再次返回，新建房屋再次空置，在建的房屋也紛紛停工，許多開發商破了產，從事土地投機的中國買辦也血本無歸，開始有人跳黃浦江了。租界里的銀行、租界外的錢莊，因為在牛市時期把資金放進樓市，這時也出現危機，11家銀行有6家瀕臨關門。緊接著是1866年的世界金融危機，一些資金雄厚、經營多年的大洋行也不得不倒閉。

表面上看，成也房產，敗也房產;實質上，成也戰爭，敗也戰爭