民國時代的房地產眾籌 戰后的上海曾試點實施

最近兩年來，“眾籌”概念風生水起，科技行業、娛樂行業、藝術行業、出版行業紛紛試水，連地產公司都開始利用眾籌平臺進行開發了。

眾所周知，現在地產行業最典型的眾籌方式就是在平臺上發布一個公告，詳細描述即將開展的地產項目，包括區位、面積、戶型、配置、預期售價等等信息，然后寫明需要參與者“支持”的資金數額和項目完成后的具體回報，用這種方式跟有意向的購房者直接建立聯系，在項目還沒有開工的時候就鎖定了買家、拿到了房款，以此來降低融資成本，規避開發風險。

像這種開發方式其實早在七八十年前就出現過。

1938年6月，永大地產公司在上海大木橋路南段拿到一塊20畝的地皮，將其分割成30個小塊，準備建成30幢聯排性質的小型石庫門洋房。動工之前，永大公司在報紙上連續刊登了半個月廣告，廣告上有區位圖、戶型圖和建成之后的素描效果圖，并給出了非常誘人的報價：每幢洋房只需預交大洋5000元，即可擁有三十年居住權，而且三十年后這筆房款還將一文不少的還給業主。那時候上海房價高出北京十倍不止，同樣的小洋房在市面上至少賣到兩萬塊大洋，永大公司卻承諾只需5000元就能入住，而且三十年后還可全額退款，廣大購房者自然蜂擁而至，很快就把那30幢小洋房預購一空。

房子賣那么便宜，三十年后又全額退款，永大公司還怎么賺錢呢？很簡單：第一，它賣的不是永久產權，而是三十年的居住權，居住年限一滿，它還可以翻修翻修再賣一遍；第二，當時的存貸利息比今天高得多，從銀行貸款成本太高，把錢存入銀行的利息也很優厚，永大公司每幢洋房預收款項5000元，只需將其中700元存入銀行，用不了二十年，本息合計就達到了5000元，這筆本息作為全額退款綽綽有余，然后永大公司再為每幢洋房付出建筑費2000元、裝修費加樓面地價2000元，剩余的300元就是利潤。一幢洋房只賺300元似乎太少，可是咱們別忘了這種開發模式的資金壓力非常之小，開發商只在拿地和登廣告的時候花了些錢，后來建造和裝修用的全是業主的錢。

對業主來說也劃算得很。1938年的上海正在日偽統治之下，抗戰初期的戰火毀壞了一些住宅，日本僑民又大舉涌入，全市都在鬧房荒，一部分有產階級正苦于找不到適當房屋居住。如果租賃新式洋房，需要向二房東或者上手房客交一筆幾百塊乃至幾千塊大洋的“頂費”，否則很難租到像樣的房子；如果自己買地蓋房，不但小塊土地難買難租，就是購置建筑材料也不容易，即使你買齊了建材，最后還是要委托地產公司建造，而單家單戶的建造成本要比開發商規模開發的建造成本高出50%以上，自己建房并不節省，遠遠不如將準備租房的“頂費”和房租開支交給永大公司，換取三十年的免費居住（因為三十年后還有全額退款，如果不計利息，完全可視為免費）。

好，現在回到眾籌的話題上來。房子還沒動工，業主和房款就籌齊了，您說永大公司走的是不是眾籌路線呢？我覺得是，無非當時沒有互聯網，沒有現代意義上的眾籌平臺，業主跟開發商不能通過網絡隔空點贊，只能通過報紙發布信息罷了。技術上有區別，其根本模式卻沒有任何區別，都是通過優厚的回報方案來吸引買家，在開工之前預先鎖定業主，在銷售之前預先獲得房款。

民國人當然不懂得什么叫眾籌，在1938年的上海，永大公司為自己的新型開發模式取了一個聽起來有些土氣的名字：委托代建。意思是開發商接受業主的委托，幫助業主建造新房。這個名字并不恰當，可是其具體運營手段卻非常迎合市場需要，既幫開發商解決了資金難題，又給購房者省了不少銀子，所以短短幾個月內，上海地產界已經有41家公司模仿永大公司，不約而同地走上了眾籌之路。