民國(guó)時(shí)代的房地產(chǎn)眾籌 戰(zhàn)后的上海曾試點(diǎn)實(shí)施
最近兩年來(lái)，“眾籌”概念風(fēng)生水起，科技行業(yè)、娛樂(lè)行業(yè)、藝術(shù)行業(yè)、出版行業(yè)紛紛試水，連地產(chǎn)公司都開始利用眾籌平臺(tái)進(jìn)行開發(fā)了。
眾所周知，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)最典型的眾籌方式就是在平臺(tái)上發(fā)布一個(gè)公告，詳細(xì)描述即將開展的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括區(qū)位、面積、戶型、配置、預(yù)期售價(jià)等等信息，然后寫明需要參與者“支持”的資金數(shù)額和項(xiàng)目完成后的具體回報(bào)，用這種方式跟有意向的購(gòu)房者直接建立聯(lián)系，在項(xiàng)目還沒(méi)有開工的時(shí)候就鎖定了買家、拿到了房款，以此來(lái)降低融資成本，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
像這種開發(fā)方式其實(shí)早在七八十年前就出現(xiàn)過(guò)。
1938年6月，永大地產(chǎn)公司在上海大木橋路南段拿到一塊20畝的地皮，將其分割成30個(gè)小塊，準(zhǔn)備建成30幢聯(lián)排性質(zhì)的小型石庫(kù)門洋房。動(dòng)工之前，永大公司在報(bào)紙上連續(xù)刊登了半個(gè)月廣告，廣告上有區(qū)位圖、戶型圖和建成之后的素描效果圖，并給出了非常誘人的報(bào)價(jià)：每幢洋房只需預(yù)交大洋5000元，即可擁有三十年居住權(quán)，而且三十年后這筆房款還將一文不少的還給業(yè)主。那時(shí)候上海房?jī)r(jià)高出北京十倍不止，同樣的小洋房在市面上至少賣到兩萬(wàn)塊大洋，永大公司卻承諾只需5000元就能入住，而且三十年后還可全額退款，廣大購(gòu)房者自然蜂擁而至，很快就把那30幢小洋房預(yù)購(gòu)一空。
房子賣那么便宜，三十年后又全額退款，永大公司還怎么賺錢呢？很簡(jiǎn)單：第一，它賣的不是永久產(chǎn)權(quán)，而是三十年的居住權(quán)，居住年限一滿，它還可以翻修翻修再賣一遍；第二，當(dāng)時(shí)的存貸利息比今天高得多，從銀行貸款成本太高，把錢存入銀行的利息也很優(yōu)厚，永大公司每幢洋房預(yù)收款項(xiàng)5000元，只需將其中700元存入銀行，用不了二十年，本息合計(jì)就達(dá)到了5000元，這筆本息作為全額退款綽綽有余，然后永大公司再為每幢洋房付出建筑費(fèi)2000元、裝修費(fèi)加樓面地價(jià)2000元，剩余的300元就是利潤(rùn)。一幢洋房只賺300元似乎太少，可是咱們別忘了這種開發(fā)模式的資金壓力非常之小，開發(fā)商只在拿地和登廣告的時(shí)候花了些錢，后來(lái)建造和裝修用的全是業(yè)主的錢。
對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)也劃算得很。1938年的上海正在日偽統(tǒng)治之下，抗戰(zhàn)初期的戰(zhàn)火毀壞了一些住宅，日本僑民又大舉涌入，全市都在鬧房荒，一部分有產(chǎn)階級(jí)正苦于找不到適當(dāng)房屋居住。如果租賃新式洋房，需要向二房東或者上手房客交一筆幾百塊乃至幾千塊大洋的“頂費(fèi)”，否則很難租到像樣的房子；如果自己買地蓋房，不但小塊土地難買難租，就是購(gòu)置建筑材料也不容易，即使你買齊了建材，最后還是要委托地產(chǎn)公司建造，而單家單戶的建造成本要比開發(fā)商規(guī)模開發(fā)的建造成本高出50%以上，自己建房并不節(jié)省，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如將準(zhǔn)備租房的“頂費(fèi)”和房租開支交給永大公司，換取三十年的免費(fèi)居住（因?yàn)槿旰筮€有全額退款，如果不計(jì)利息，完全可視為免費(fèi)）。
好，現(xiàn)在回到眾籌的話題上來(lái)。房子還沒(méi)動(dòng)工，業(yè)主和房款就籌齊了，您說(shuō)永大公司走的是不是眾籌路線呢？我覺(jué)得是，無(wú)非當(dāng)時(shí)沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有現(xiàn)代意義上的眾籌平臺(tái)，業(yè)主跟開發(fā)商不能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)隔空點(diǎn)贊，只能通過(guò)報(bào)紙發(fā)布信息罷了。技術(shù)上有區(qū)別，其根本模式卻沒(méi)有任何區(qū)別，都是通過(guò)優(yōu)厚的回報(bào)方案來(lái)吸引買家，在開工之前預(yù)先鎖定業(yè)主，在銷售之前預(yù)先獲得房款。
民國(guó)人當(dāng)然不懂得什么叫眾籌，在1938年的上海，永大公司為自己的新型開發(fā)模式取了一個(gè)聽起來(lái)有些土氣的名字：委托代建。意思是開發(fā)商接受業(yè)主的委托，幫助業(yè)主建造新房。這個(gè)名字并不恰當(dāng)，可是其具體運(yùn)營(yíng)手段卻非常迎合市場(chǎng)需要，既幫開發(fā)商解決了資金難題，又給購(gòu)房者省了不少銀子，所以短短幾個(gè)月內(nèi)，上海地產(chǎn)界已經(jīng)有41家公司模仿永大公司，不約而同地走上了眾籌之路。
